文章首发于深圳房客会公众号。

01 新房、二手房成交数据

(资料图片仅供参考)

2023年8月1日-8月8日，深圳市新房住宅共成交643套，二手房住宅共成交631套，月成交量见图示。

02 内卷升级！有新盘跌回2015年？

楼市行情较为低迷的当下，二手房业主们为出手自己的房产使尽浑身解数，而新盘开发商也不甘落后，加入了“内卷大军”中。

新盘的内卷升级首先体现在价格方面。很多粉丝都赞同：“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格”。为吸引买家，许多新盘的价格一再降低，折扣已经是很普遍的方式，从99折到86折，优惠力度不等，有些新盘的价格甚至回到了2015年！以宝安的新盘为例：地铁11号线的中粮悦章凤凰里二期被评为“宝安卷王”，吹风折后单价4.2万起，均价4.6万/㎡。这个价格与八年前（2015年）开盘的中粮凤凰里一期持平。同一片区的新盘之间内卷现象也很普遍，像是处于龙华片区的合正观澜汇三期，就给出了九五折的优惠，而同处龙华区的宏发旗下的一处新房项目开盘折扣率则达到了八九折。

除此之外，许多新盘开发商已经不满足于单纯的折扣活动，纷纷开始”卷“福利：精装修、购物卡、额外返佣等等。

鸿荣源在龙华区的新项目除效仿此前在沙井片区的做法外，还推出了购物卡福利，客户现场成功认购网签备案后即可领取2万元购物卡，选房现场还可以参与家电抽奖活动。合正观澜汇和卓越云奕府二期也推出了购物卡活动：完成i深圳、诚意登记、冻资5万，到开盘现场签到即可领取800元购物卡。有人统计，线下跑五趟这些新盘就能薅到3600元。

但从买房人的角度来看，“羊毛”固然令人心动，盲目跟风却是不可取的，还是要审慎决定。

新盘开发商的“内卷”行为确实吸引了一部分买家，但要一扫市场疲态，真正再现“小阳春”，恐怕还需托底稳预期政策的支撑。

03 豪宅刚需全线跌回2019年，深圳二手房市场见底了？

二手房市场方面，今年上半年深圳楼市利好消息频出，包括421指导价脱钩、713双证合一落地、以及724政治局会议后各部门对楼市的积极表态等等。但是，市场成交表现却更加低迷、甚至还略显消极。

一方面，刚需成交吃力。从4月以来至今，核心刚需盘成交量越来越少，零成交的刚需小区不在少数。成交价上，今年上半年核心刚需盘成交价一路走低，业主的挂盘均价也伴随市场不断拉低。

数据来源：小鹿选房APP

不仅如此，核心刚需盘的成交价屡破历史新低。

—— 西城雅筑，50平2房，上周成交价450万，是该户型自指导价以来成交总价最低的一套；

—— 幸福珺湾，65平2房，上周成交价446万，跌回2019年10月成交价，同样是该户型自指导价以来成交总价最低的一套；

—— 诺德国际，48平2房，最近成交价500万，比去年低谷还要再跌价100万；

—— 信和自由广场，68平2房，最近有套报价已经跌至475万无人出手，比近三年最低成交价还要再低82万。

另一方面，一向视为楼市硬通货的豪宅产品，成交也出现了罕见的滑坡。近三个月内，无论是深圳湾还是宝中标杆豪宅，大部分成交跌幅达20%以上。

数据来源：小鹿选房APP

与此同时，根据近3个月成交数据分析，我们发现，无论刚需还是豪宅，成交价跌回2019年成为了它们共同的成交趋势。

数据来源：小鹿选房APP

未来政策趋好的背景下，无休止的跌价，让购房者多怀顾望，更让业主心乱如麻。房价会不会继续下跌？跌回2019年到底了吗？成为了现今购房者和业主最关心的话题。

实际上，大部分热点楼盘的好户型只要跌回2019年，市场成交就会非常迅猛，甚至出现“抢房”的局面，所以，房价若已跌回2019年，再持续下跌的可能性不大。

比如，阳光棕榈园一期146平的4房，当业主把价格跌至跌回2019年9月的第二天，就被市场秒了。幸福港湾65平2房的成交周期同样如此，当价格跌至2019年的后两天也很快被市场成交了。

所以，到底深圳成交真的触底了吗？

很明确，政策底已至，深圳楼市政策组合拳即将落地，建议购房者不要盲目一味的看空、想着抄底。

一线城市的楼市松绑政策将呼之欲出，那些跌到2019年价格的房子如果算上这几年的供楼成本，可以说已经跌回了2016年左右，算上通胀，价格还是很划算的，最近有些业主觉得客户砍价太狠，干脆撤盘不卖了，种种迹象表明，现在深圳房产的价格还是比较合理了，只是大家的预期转向了而已。

文章首发于深圳房客会公众号。

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