房地产开发是一个广阔的教会。房地产开发范围的一端是大型项目，例如建造住宅区甚至新城镇，而另一端是对您的房屋进行扩建。

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预算也有很大差异，从几千英镑到数千万(如果不是数亿)英镑。

现在，如果您认为自己可以在一周中的任何一天解决延期问题，但建造下一个米尔顿凯恩斯对您来说可能有点困难，那么您不会感到惊讶，因为您是绝大多数人– 所以保持这个想法，因为你可能比你想象的拥有更多的发展潜力。

因此，如果我们将扩建房产作为开发阶梯的最底层，那么下一步将是翻转(翻新房产并以利润出售)或买房出租(装修出租房产)并添加新的厨房、浴室等)。

这些都是简单的项目，预算相对适中，如果不积极挥舞画笔，您可能会亲自监督现场工作。

下一个阶段是“小规模”开发。在这里，我们要么建造少量新建房产，要么将现有的小型商业建筑改造成公寓或房屋。

它可以将小型办公楼改造成公寓，或者将公寓建在商店上方。通常，我们会考虑建造 4 到 20 个单元，目标利润在 10 万到 50 万英镑之间。在我看来，这是最有利的地方——从个人角度来看，这些数字非常有吸引力，但这些工作在开发领域仍然处于最底层。

超过这个水平，我们开始看到更大的参与者参与其中，因此市场竞争变得更加激烈，对个人投资者(尤其是新手投资者)的吸引力降低。

与更有经验、财力雄厚、规模经济更大的公司竞争并不是大多数人所希望的，但如果你能通过做一些相对较小的事情赚取六位数的健康收入，你是否需要这样做呢?

再往上走，你就会到达较大的地区性房屋建筑商的崇高高度，最后，像 Persimmon 和 Taylor Wimpey 这样的全国性建筑商，他们的运作更加企业化。

不仅仅是有钱人的游戏

既然我们知道了房地产开发领域的情况，我们也许应该解决另一个常见的误解，即所有房地产开发商都必须富有。鉴于小型开发计划仍可能产生六位数的利润，这是一个简单的假设。毕竟，开发商肯定需要在他们的项目中投入大量资金才能获得这些闪闪发光的回报吗?

令人惊讶的是，小型房地产开发商通常需要比房东或炒房客等其他房地产投资者少得多的现金。这是因为两个关键原因。

首先，有一个专门从事开发融资的商业贷款人市场。他们通常会向开发商(包括首次开发商)提供高达土地/房产购买价格 70% 的贷款，然后同一贷方还将资助 100% 的开发成本。

第二个原因是，这些贷款机构允许开发商从私人投资者那里借入大部分存款(私人投资者因此获得了丰厚的回报)。贷款人通常喜欢

开发者在游戏中拥有一定的利益，但这通常只占总体的一小部分。与目前约 7 万英镑的平均买房押金相比，小型开发商通常需要投入的自有资金要少得多。所以，是的，你需要资金来资助一个开发项目，但大部分都是别人的。

谁是房地产开发商?

什么样的人可能在这个领域茁壮成长?在我看来，只需要四项基本技能，而且你必须具备所有这些技能。

但在我透露它们是什么之前，有必要看看小型开发商必须在其中运营的环境，因为这又与许多人的期望不同。我提到过，翻修、翻新或以其他方式装修房产的人不可避免地要亲自管理这些项目，通常会亲自参与以降低成本。

对于小规模开发，开发预算将至少为六位数，这使您能够聘请专业的项目经理代表您进行现场监督。

所以，如果你喜欢每隔一天在你的工地上闲逛，向商人发号施令，并责备你的承包商处理劣质砖墙或不稳定的顶饰，那么我担心你会失望，而且你属于少数派。

当涉及到现场批评时，大多数人合理地宁愿远离火线，仅仅因为这是一个陌生的环境。如果有一位了解所有行业技巧的项目经理为您提出批评并代表您的利益，那该多好啊。

您只需每周与他们聊天，他们就会向您介绍进展情况，并从您那里获得他们需要的任何必要的信息。已经文明很多了。

但更重要的是，这意味着你承担更多的行政角色。是的，你是船长，但你不需要掌舵或启动引擎。

您将拥有一支专业团队为您工作，包括建筑师、承包商、结构工程师和您的项目经理，他们将承担所有繁重的工作。这很方便，因为他们以前已经做过数百次了，即使这是您的第一个项目。

因此，此类开发所需的技能更类似于首席执行官或首席执行官的技能。你的工作是找到一个项目，处理数字，安排财务，并建立一个团队来交付它。

核心技能

我承诺透露的第一项核心技能是能够将您的开发作为一项业务来运行。太多的首次开发者未能将他们的企业作为一项业务来运营，因此他们常常会陷入困境。具有商业头脑并不意味着拥有丰富的商业经验——您只需要了解并应用基础知识即可。

您需要的第二项技能是组织技能。虽然现场管理工作是其他人的工作，但您仍然需要查找和分析潜在交易，而这不仅仅是花五分钟从 Rightmove 或 Estates Gazette 中挑选一个的问题。

你可能需要亲吻很多青蛙，这意味着要管理大量的机会。如果您缺乏任何组织能力，这很快就会变得一团糟。

您需要的第三项技能是良好的管理技能。房地产开发肯定是杠杆率最高的业务。

但是，作为开发人员，您仍然有责任发号施令并做出执行决策。你不能简单地坐下来在最后领取支票;你必须这样做。您需要管理管理您的项目的人员。同样，这在很大程度上是首席执行官的职责范围，但对于确保成功的结果至关重要。

您需要的最后一项技能是良好的老式人际交往能力。房地产开发是一项以人为本的业务，虽然开发商的大部分工作可以在办公时间之外通过家用笔记本电脑舒适地完成，但您的成功最终将取决于您与一小群但非常重要的人建立的关系。

其中包括为您找到交易的商业代理人、将您的项目变为现实的专业团​​队、为您预付您所需的大量资金的商业贷款人，当然还有那些阻止您获得贷款的私人投资者。自己支付全部存款。

所有这些人都靠与你的关系来赚钱，你必须能够通过成功和专业地扮演首席执行官的角色来激发他们对你交付项目的能力的信任。没有人会审查你的砌砖技能，但他们会希望对主持这场演出的人有信心。

概括

随着买房出租投资失去光彩，许多房东现在转向将开发作为核心战略，这也许并不奇怪。许多人，包括房东，已经具备了开发房产的技能。在小规模市场，目前对于那些愿意这样做的人来说有一个非常成熟的机会。

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